Uit de herijking van alle complexen blijkt dat het daadwerkelijke winstsaldo € 0,60 miljoen bedraagt en dat de voorzieningen met € 1,18 miljoen zijn afgenomen.
Tabel 1: Verschil begroting inclusief wijzigingen versus jaarrekening
Bedragen x € 1.000 | Winst/verlies | Voorzieningen | Jaarresultaat 2025 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
begroot | werkelijk | verschil | begroot | werkelijk | verschil | begroot | werkelijk | verschil | |
Herstructurering | 62 | 78 | 15 | -945 | -1.083 | -138 | -883 | -1.005 | -123 |
Woningbouw | 445 | 808 | 362 | -2.564 | -2.911 | -348 | -2.118 | -2.103 | 15 |
Bedrijventerreinen | 1.450 | -160 | -1.610 | -114 | 2.747 | 2.861 | 1.336 | 2.587 | 1.251 |
Totaal | 1.958 | 726 | -1.232 | -3.623 | -1.248 | 2.375 | -1.665 | -522 | 1.143 |
Subtotaal BIE-gronden | 1.958 | 726 | -1.232 | -3.623 | -1.248 | 2.375 | -1.665 | -522 | 1.143 |
Overige gronden | 0 | -64 | -64 | 0 | 64 | 64 | 0 | 0 | 0 |
facilitiare projecten | 0 | -62 | -62 | 0 | 0 | 0 | 0 | -62 | -62 |
subtotaal overige + facilitair | 0 | -126 | -126 | 0 | 64 | 64 | 0 | -62 | -62 |
Totaal | 1.958 | 600 | -1.359 | -3.623 | -1.184 | 2.439 | -1.665 | -584 | 1.081 |
Zoals u kunt lezen in tabel 1 is het daadwerkelijke resultaat van de woningbouw minder dan begroot. Voor de bedrijventerreinen is het resultaat juist positiever. Hieronder wordt dit verder toegelicht.
Woningbouw
Voor 2025 was een verkoop van 10 particuliere en 78 projectmatige kavels geraamd, met een totale opbrengst € 1,4 mln.. De verwachte projectmatige verkoop bestond uit 66 woningen aan de Valtherlaan voor maatschappelijk tarief en 12 sociale huurwoningen aan de Trumanstraat voor de daarvoor vastgestelde grondprijs. In het verslagjaar zijn 2 particuliere percelen daadwerkelijk verkocht, wat een opbrengst van € 0,6 mln. opleverde. De vertraging wordt mede veroorzaakt door langere vergunningprocedures en vertraging van het bouwrijp maken. De uitgestelde verkoop van de vertraagde kavels wordt verwacht in 2026. De projectmatige verkoop is nog niet gerealiseerd. Dit betreft een afname door één partij voor de realisatie van zorgappartementen. De transactie vindt plaats na afronding van de planologische procedure. Verder wordt een deel van de vertraging veroorzaakt door het later bouwrijp maken van een locatie.
Er zijn in 2025 verschillende grondexploitaties vastgesteld, waardoor de gemeente Emmen per 1 januari 2026 een voorraad van 507 kavels voor woningbouw, verdeeld over verschillende woningbouwtypen heeft.
Tabel 2:
Grondexploitaties woningbouw afgesloten en tussentijds resultaat | ||
Bedragen x € 1.000 | Winstneming jaarrekening | |
Afgesloten | ||
Herstucturering | ||
7133 | Emmermeer - ontwikkeling Centric locatie | 78 |
|---|---|---|
Herstructering totaal | 78 | |
Woningbouw | ||
7118 | Emmer-Compascuum - Koppelwijk/Maatsch.weg | 304 |
7178 | Zwartemeer - Zwartemeer - Zuid-West | 263 |
7265 | Nieuw-Weerdinge - Mandebroek III | -4 |
Woningbouw totaal | 563 | |
Totaal afgesloten | 641 | |
Tussentijdse winstneming | ||
Woningbouw | ||
7109 | Zuidbarge - Ontwikkeling Ericasestraat | 223 |
7400 | Gronden uit opgeheven complexen | 22 |
Woningbouw totaal | 245 | |
Totaal winst/verlies POC-methode grondexploitaties woningbouw | 245 | |
Totaal winst/verlies inclusief afgesloten grondexploitaties | 886 | |
Bedrijventerreinen
In 2025 was een totale verkoop geraamd van 6,9 hectare. In het verslagjaar is 6,8 hectare verkocht. Het verschil wordt veroorzaakt doordat er andere kavels met lagere grondprijzen zijn verkocht dan was voorzien. De verkoop van 6,8 hectare in 2025 ligt boven het gemiddelde zoals vermeld in het rapport van Bureau Louter. Doordat de gerealiseerde verkoop kavels betreft met lagere grondprijzen dan de verwachte te verkopen kavels voor 2025 is het tussentijdse resultaat is lager dan begroot, zie tabel 3. Door hogere algemene grondprijzen per 1 januari 2026 zijn de eerder tussentijds genomen resultaten bij de jaarrekening 2025 gecorrigeerd.
Tabel 3:
Grondexploitaties bedrijventerreinen tussentijds resultaat | ||
Bedragen x € 1.000 | Winstneming jaarrekening | |
Bedrijventerreinen | ||
7071 | Emmen - ten noorden van de rondweg - Emmtec | 116 |
|---|---|---|
7073 | Emmen - Industrieterrein Bargermeer | -175 |
7077 | Emmen - Businesspark Eigenhaard | 3 |
7197 | Klazienaveen - Pollux-West | -97 |
7202 | Klazienaveen - Pollux II | -16 |
7440 | Emmen - Bedrijventerrein Waanderveld | 10 |
Bedrijventerreinen totaal | -160 | |
Totaal winst/verlies POC-methode grondexploitaties bedrijventereinen | -160 | |
Totaal winst/verlies inclusief afgesloten grondexploitaties | -160 | |
Per 1 januari 2026 heeft de gemeente Emmen ongeveer 78,2 hectare bedrijventerrein financieel in exploitatie. De programmering voorziet in een grote verkoop van 22 hectare. Zonder deze transactie is de verwachte uitgifte gemiddeld 4,7 hectare per jaar. We achten deze programmering daarom reëel.
Voorzieningen
Tabel 4:
Mutaties voorzieningen 2025 | ||||
Totaal voorzieningen over 2025 | Stand per 1-1-2025 | Mutaties voorzieningen | Stand per 1-1-2026 | |
Bedragen x € 1.000 | ||||
Bouwgrond in exploitatie | ||||
Woningbouw | ||||
7017 | Haagjesweg | 0 | -241 | -241 |
|---|---|---|---|---|
7018 | Uitbreiding De Ark | 0 | -1.979 | -1.979 |
7045 | Oude Meerdijk | -631 | -117 | -748 |
7050 | Delftlanden | -5.151 | -67 | -5.218 |
7065 | Klokkenslag | -1.743 | -231 | -1.975 |
7133 | Emmermeer - ontwikkeling Centric locatie | -15 | 15 | 0 |
7136 | Emmermeer -woningbouw bij Bosrand | 0 | -857 | -857 |
7179 | Zwartemeer Veld 4 | 0 | -499 | -499 |
7222 | Klazienaveen - De Doole | -35 | -59 | -94 |
7265 | Nieuw- Weerdinge - Mandebroek III | -4 | 4 | 0 |
7511 | Achter de Dorpshoeve | -153 | 6 | -147 |
7521 | Weiteveen - C-Veld | -110 | 31 | -80 |
Totaal woningbouw | -7.842 | -3.995 | -11.837 | |
Bedrijventerreinen | ||||
7061 | Vreding e.o. | -377 | -28 | -405 |
7196 | Bedrijvenpark A37 | -1.204 | -18 | -1.222 |
7198 | Pollux IV | -1.206 | -30 | -1.235 |
7420 | De Tweeling | -3.095 | 2.641 | -454 |
7450 | Businesspark Meerdijk | -4.507 | 181 | -4.326 |
Totaal bedrijventerreinen | -10.389 | 2.747 | -7.642 | |
Totaal Bouwgrond in exploitaties | -18.231 | -1.248 | -19.479 | |
Overige gronden | ||||
7271 | Strategische gronden | -3.231 | 64 | -3.167 |
Mutatie overige gronden | -3.231 | 64 | -3.167 | |
Totaal mutaties | -21.462 | -1.184 | -22.646 | |
Toelichting:
Voorzieningen voor verwachte verliezen worden op contante waarde genomen en opgenomen in de jaarrekening. Per 1 januari 2026 is voor € 19,5 mln. aan voorzieningen getroffen voor de gecalculeerde verliezen op de grondcomplexen. Daarnaast is de voorziening voor strategische gronden door verkoop van gronden verlaagd naar € 3,2 mln. De totale verhoging van voorzieningen bedraagt € 1,2 mln. ten opzichte van het voorgaande jaar.
Factoren die de voorzieningen beïnvloeden:
- hogere kostenstijging t.o.v. vorig jaar.
- vertraging in de uitgifte van woningbouwkavels en bedrijfsterreinen.
- Verhoging van de grondprijzen, wat een positief effect heeft op de voorzieningen.
Woningbouw
Er zijn in 2025 vier woningbouwprojecten vastgesteld met een negatief resultaat. Hiervoor zijn voorzieningen genomen, zie tabel 4.
Daarnaast zijn voor 3 projecten subsidies ontvangen, Delftlanden, Nieuw-Amsterdam – plan aan de Vaart en plan aan de Zandlaan. Dit zijn projecten met een nadelig resultaat voor de gemeente, waarbij een subsidie is ontvangen uit de knelpunten pot van de Provincie Drenthe. Door deze subsidie zijn de verliezen lager geworden.
Bedrijventerreinen
- De Tweeling: er is een verkoopovereenkomst getekend voor uitgifte van een groot perceel waardoor opbrengst eerder gerealiseerd kunnen worden.
Overige gronden
Naast gronden in exploitatie beschikt de gemeente over 228,6 hectare compensatiegronden, bedoeld voor ruiling en compensatie bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daarnaast bezit de gemeente 97,13 hectare aan strategische gronden. Deze gronden zijn aangekocht om toekomstige plannen te kunnen verwezenlijken.
Samenvattend
Het resultaat van een grondexploitatie wordt bepaald door gemaakte en verwachte kosten en opbrengsten. Grondexploitaties worden jaarlijks per 1 januari herzien om financiële risico's te beheersen, inzicht te houden in de haalbaarheid, in te spelen op marktwijzigingen (stijgende bouwkosten, rente, grondprijzen) en besluitvorming te ondersteunen.
Tabel 5: Resultaatnemingen 2025 per categorie.
Resultaatnemingen | Winst/Verlies | Afgesloten complexen | Mutatie voorzieningen | Resultaat 2025 |
|---|---|---|---|---|
Bedragen x € 1.000 | ||||
Herstructurering | 0 | 78 | -1.083 | -1.005 |
Woningbouw | 245 | 563 | -2.911 | -2.103 |
Bedrijventerreinen | -160 | 0 | 2.747 | 2.587 |
Overige gronden | -64 | 0 | 64 | 0 |
subtotaal grondexploitaties | 21 | 641 | -1.184 | -522 |
Facilitaire projecten | -62 | -1 | 0 | -62 |
Totaal | -41 | 640 | -1.184 | -584 |
De voorzieningen zijn in 2025 met € 1,2 miljoen zijn afgenomen ten opzichte van 2024, zie tabel 5. Afgesloten grondexploitaties leverden een voordeel van € 641.000 op, terwijl facilitaire projecten een verlies van € 1.000 lieten zien. De winstneming verloopt via de POC-methode en heeft betrekking op nog lopende positieve grondexploitaties.
Hier tegenover staat dat de risicoberekening (grexen met een looptijd van > dan 10 jaar) afgenomen is van 2,1 miljoen in 2024 naar 1,1 miljoen. De verlaging van dit risico komt door de verkorte looptijd van het bedrijventerrein De Tweeling en Emmtec. En de woningbouwlocatie Delftlanden die ook geen looptijd meer heeft langer dan 10 jaar.